25年位前に知り合ったOさん（おーさん）って、身長１８６ｃｍくらいで、趣味は「ジムで体を鍛えて、自分を徹底的に追い込む」ことなんで、筋肉もりもりの外国の軍人みたいな体の人がいます。
Oさんの仕事は不動産屋です。不動産屋と言っても、レインズに出てる物件（一般公開されてる物件）に、一般のお客さんを案内して「最高の物件ですよ！」なんてやる営業マンじゃなくて、投資家の代わりに競売物件の購入や立ち退きをしたり、権利関係が複雑な都心のビルの売買をしたりと、サラリーマンの不動産屋が嫌がるような面倒で難しい仕事をしています。
ある時（2010年くらい）Oさんが「面白い人がいるから会ってみる？」っていうんで、横浜西口の喫茶店で待ち合わせして小川さん（仮称）に会いました。
爽やかな小悪党
投資用のマンションを購入しようとしている方も、ご一読ください。
小川さんの第一印象は、爽やかな仕事の出来るサラリーマンって感じです。
横浜市中区に事務所を構えて不動産屋をしている社長さんとのことです。
話を聞くと、どんな人でも住宅ローンを通せる。っていうんですが、何のことかと思ったら、完全に振り切っちゃってる悪い人で、書類全部偽造するっていうんです。犯罪者ですね。
で、普段は学校の先生とかファミレスの店長さんとかの連絡先が掲載されてる名簿をみて電話営業して「投資用にマンション買いましょう。5年間家賃保証するんでノーリスクですよ。」って営業して1,500万くらいで仕入れたマンションを2,200万とかで売って、1年くらいは保証するんだけど、キリのいいところで何だかんだと理由を付けて保証を切っちゃうらしいんです。
だから、1,000万から1,500万くらいのマンションだったら何でも仕入れるっていうんです。
未公開の物件を紹介してくれと。
この手の人に何を言っても無駄なので「何かあったらお願いします」って帰して、Oさんには「小川氏のような悪党とは付き合わない。」って付き合いを断りました。
何の話かって、10年くらい前までは、書類を偽造して住宅ローンを通す悪党がいたってことです。
いくら小川氏が頑張ったところで、銀行の担当もバカじゃないんで、1,500万のマンションを2,200万とかで何度も取引すれば、悪いことしてるとわかります。
じゃ、何で小川氏のような悪党が稼げるかっていうと、銀行の担当者もグルだからです。
（有名なカボチャの馬車も同じ）で、現在はコロナの影響もあって住宅ローン破産が爆増してるってことです。
そんな金額じゃ売れませんよ
年収400万円の人の年収を600万に偽造して借入限度額まで住宅ローンを組ませるんだから、収入が増えないサラリーマンだったら払えなくなるの当たり前です。で、相場より500万以上高く買ってるから、売却しようにも思った金額で売れないので、販売を躊躇します。
本人は、2200万で購入して5年しか経ってないから、1980万くらいで売れるのではと高をくくっています。が、無理です。売却の査定に来た営業マンが本当の金額（1200から1300万くらい）を教えると、八つ当たりしたりします。怒ったり泣いたりします。
そもそも1500万のマンションを2200万で買ってるんだから、1200万の査定が当たり前だったりします。
さらに、自分が住むのではないから（投資用）と、住みにくい３DKとか変な間取の物件を買っちゃっているので、査定をしにきた営業マンもやる気が半減しています。
1200～1300万で売れても、ローンの完済が出来ないので、競売になります。
それじゃ、苦しくなるよ。
2,200万の住宅ローンを金利１％３５年返済で組むと、毎月の支払いは約62,000円です。
ローンの支払いのほかに、マンションなので管理費と修繕積立金が25,000円くらい必要になります。
家賃保証を切られると全部で9万弱の支払いが突然発生します。
入居者がいればいいですが、3か月も空きが出ると、返済に困るようになります。
サラリーマンは、年収が400万円でも税引き後の収入は300万を切ったりしますので、自分の家賃のほかに20万以上の出費（3か月空室状態）が発生すると、パニックになったりします。
銀行に相談してみましょう
副業してたり、財産の相続でもない限り、支払いは出来なくなります。
不動産屋や弁護士に相談するのも一つの手ですが、銀行にも相談してみてはどうでしょうか？
ローンを組んだ時の書類（金銭消費貸借契約書の写し等）を確認して、不審な点を探してみましょう。解決にはならないかもしれませんが、返済期間を延ばして、毎月の支払いを減らすことを相談してみましょう。無理なローンを組んだで不動産の購入をした場合、ほとんどのケースは銀行にも瑕疵があるので、相談には乗ってくれるはずです。
銀行も競売になるよりかは、返済してもらった方がいいので、無下にはしないはずです。
生活が変われば、自分で住むなり、起業して事務所にするなり、売却しなくても済むかもしれません。
不動産屋からの電話営業や無料相談会みたいなものには、行かない方がいいと思いますよ。
普通の不動産会社は、突然の電話営業なんかしませんので^^
